Goed onderhoud.
Heldere afspraken.
Welke reparaties zijn voor uw huurder, en welke voor u als eigenaar? Een praktische gids voor het onderhoud van uw huurwoning.
Bekijk het onderhoudsoverzichtWie zorgt voor
welk onderhoud?
Het Besluit kleine herstellingen helpt bij de verdeling tussen huurder en verhuurder. Met ‘eigenaar’ bedoelen we op deze pagina de eigenaar die de woning verhuurt.
Dagelijks & klein onderhoud
De huurder zorgt in beginsel voor de kleine herstellingen die bij normaal gebruik van de woning horen.
- Binnen schilderen en kleine gaatjes vullen
- Scharnieren smeren en kranen ontkalken
- De tuin verzorgen en de woning schoonhouden
Groot onderhoud & gebreken
De verhuurder verzorgt in beginsel het grotere onderhoud en herstel van gebreken die voor zijn rekening komen.
- Buitenschilderwerk
- Grote reparaties en bouwkundig herstel
- Specialistisch onderhoud en vervanging van installaties
De voorwaarden maken het verschil. Bereikbaarheid, vervangingsgemak en kosten tellen mee waar het besluit dat bepaalt. Het zijn geen algemene voorwaarden voor élke kleine herstelling. Ook de oorzaak van een gebrek is van belang.
Onderhoud per onderwerp
Open een onderwerp voor de werkzaamheden en voorwaarden. De indeling volgt de bijlage van het besluit; de volledige tekst vindt u onderaan.
01Binnenwerk & schilderwerkMuren, plafonds en kleine bevestigingen
Binnen schilderen en behangen
Witten van binnenmuren en plafonds, schilderen van binnenhoutwerk en zo nodig behangen. Ook schuren, plamuren en het vullen van kleine gaatjes, butsen en geringe krimpscheuren horen hierbij.
Loszittende onderdelen vastzetten
Bijvoorbeeld een trapleuning, deurknop, drempel, schakelaar, stopcontact of deurbel.
Buitenschilderwerk en groot herstel
Buitenschilderwerk en herstel van bouwkundige gebreken vallen in beginsel onder het onderhoud van de verhuurder.
Bijlage a–c · Besluit kleine herstellingen
02Deuren, ramen & kleine onderdelenHang- en sluitwerk, ruiten en tochtwering
Eenvoudig vervangbare onderdelen
Binnen: onder meer deurknoppen, sloten, sleutels, roosters, schakelaars, stopcontacten en aansluitpunten. Buiten: eenvoudig vervangbare onderdelen van brievenbus, buitenlamp, carport of vlaggenstokhouder. Het moet gemakkelijk te vervangen zijn, zonder noemenswaardige kosten.
Scharnieren en sloten soepel houden
Regelmatig controleren, oliën en smeren van beweegbare delen van deuren, ramen, luiken en sloten.
Ruiten, spiegels en tochtwering
Beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels vervangen, voor zover dat geen noemenswaardige kosten meebrengt. Noodzakelijke tochtwerende voorzieningen aanbrengen en onderhouden onder dezelfde kostenvoorwaarde.
Kostbare of technisch lastige vervanging
Denk aan een kostbare ruit of een ruit die moeilijk te bereiken of te plaatsen is. Beoordeel daarnaast altijd de schadeoorzaak en eventuele aansprakelijkheid.
Bijlage d, e, h, j en k · Besluit kleine herstellingen
03Water & sanitairKranen, douche en toilet
Kraanleertjes en sanitaironderdelen
Gemakkelijk te vervangen kraanonderdelen en garnituur van douche en toilet, waaronder een wc-bril, komen voor rekening van de huurder als er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn.
Ontkalken en bevriezing voorkomen
Kranen gangbaar houden en ontkalken. Voorzieningen treffen om bevroren kranen te voorkomen.
Grote reparaties en vernieuwing
Herstel dat verder gaat dan de kleine herstellingen, bijvoorbeeld een versleten kraan volledig vernieuwen. Een lekkage is niet automatisch huurders- of eigenarenonderhoud: stel eerst de oorzaak vast.
Bijlage d–f · Besluit kleine herstellingen
04Verwarming, ventilatie & verlichtingDagelijks onderhoud en technische installaties
Eenvoudig installatieonderhoud
De verwarming ontluchten, water bijvullen en na uitval opnieuw opstarten. Ventilatiefilters vervangen en roosters schoonhouden. Dit geldt voor installaties die deel uitmaken van de gehuurde woonruimte, bij eenvoudige werkzaamheden zonder specialistische kennis of noemenswaardige kosten.
Lampen vervangen
Lampen aan de buitenzijde van de woning en in gemeenschappelijke (buiten)ruimten vervangen. Het gaat om de lichtbron; beoordeel een armatuur afzonderlijk.
Specialistisch onderhoud en vervanging
Reparatie, controle en vervanging van technische installaties, zoals een cv-ketel, zijn in beginsel voor de verhuurder. Laat specialistische werkzaamheden door een geschikte vakman uitvoeren.
Bijlage g en i · Besluit kleine herstellingen
05Tuin, erf & erfafscheidingEen verzorgde buitenruimte
Regelmatig tuinonderhoud
Gras maaien, onkruid verwijderen, heggen, hagen en opschietende bomen snoeien, dode beplanting vervangen, grond egaliseren en teelaarde opbrengen. Ook gebroken tegels vervangen hoort in de opsomming.
Houten erfafscheiding onderhouden
Kapotte planken of segmenten vervangen, de afscheiding rechtzetten en recht houden. Bestaand schilder- of beitswerk regelmatig bijhouden.
Aanleg van tuin, paden en afscheiding
De aanleg van tuin of erf ligt bij eerste bewoning bij de huurder. De aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding zijn hiervan uitgezonderd en liggen bij de verhuurder.
Grote reparaties en vernieuwing
Beoordeel ingrijpende vervanging apart van het dagelijkse onderhoud. De voorwaarde “geen noemenswaardige kosten” geldt niet voor alle tuinwerkzaamheden uit het besluit.
Bijlage l · Besluit kleine herstellingen
06Afvoeren, riolering & gotenSchoonhouden en verstoppingen
Kanalen en binnenriool
Zo nodig schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen vegen. Het binnenriool schoonhouden en ontstoppen tot het aansluitpunt op het gemeente- of hoofdriool, voor zover het voor de huurder bereikbaar is.
Goten en afvalvoorzieningen
Goten en regenafvoeren regelmatig schoonhouden. De vuilstortkoker schoonhouden en zo nodig ontstoppen, en de vuilniscontainerruimte schoonhouden. Bereikbaarheid is hier een voorwaarde.
Putten en septictanks legen
Het legen van zink- en beerputten en septictanks staat afzonderlijk in het besluit.
Constructieve gebreken of onbereikbaar onderhoud
Een kapotte leiding of een bouwkundig gebrek vraagt een andere beoordeling dan een gewone verstopping. Werkzaamheden waarvoor de bereikbaarheidsvoorwaarde niet is vervuld, zijn geen kleine herstelling op die grond.
Bijlage m–o, s en v · Besluit kleine herstellingen
07Schoonmaak & gemeenschappelijke ruimtenWoning, glas en buitenruimte
Woning en gedeelde ruimten schoonhouden
De gehuurde woonruimte en gemeenschappelijke ruimten schoonhouden. Ook het regelmatig opruimen van zwerfvuil is opgenomen.
Ruiten en kozijnen wassen
Binnen- en buitenzijde van ruiten, kozijnen, deurposten, geverfd houtwerk en andere geverfde onderdelen wassen en schoonhouden, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn.
Ook gezamenlijke voorzieningen tellen mee
Het besluit kan ook gelden voor bij de woning behorende gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Bij onderdelen die expliciet tot het woonruimtegedeelte zijn beperkt, geldt die beperking.
Bijlage p, q en t · Besluit kleine herstellingen
08Ongedierte & graffitiKosten, bereikbaarheid en bouwkundige oorzaak
Ongedierte bestrijden
Alleen als er geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn én het ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woning.
Graffiti verwijderen
Voor zover de graffiti voor de huurder bereikbaar is en verwijdering geen noemenswaardige kosten meebrengt.
Een bouwkundige oorzaak verhelpen
Onderzoek bijvoorbeeld of ongedierte door een gebrek aan het gebouw binnenkomt. De oorzaak kan bepalen wie het probleem moet oplossen.
Bijlage r en u · Besluit kleine herstellingen
Een kleine reparatie.
Niet altijd dezelfde rekening.
Het besluit is een vertrekpunt. Deze omstandigheden kunnen de uitkomst veranderen.
‘Klein’ heeft geen vast prijskaartje
Het besluit noemt geen algemene eurogrens. Bij bepaalde onderdelen mogen er geen noemenswaardige kosten zijn. Die grens geldt niet overal: binnenschilderwerk en tuinonderhoud kunnen bijvoorbeeld toch kosten meebrengen.
Kan de huurder erbij?
Waar bereikbaarheid is vereist, tellen fysieke onbereikbaarheid en een contractueel verbod om erbij te komen mee. Dit wordt objectief beoordeeld. Dat een individuele huurder het werk zelf niet kan uitvoeren, verandert de verdeling niet automatisch.
Hoe is het probleem ontstaan?
Een kleine herstelling door een gebrek dat de verhuurder niet tijdig verhelpt, komt voor rekening van de verhuurder. Andersom kan herstel voor de huurder zijn als deze aansprakelijk is voor de veroorzaakte schade.
Het besluit bij de hand.
Lees het Besluit kleine herstellingen uit 2003, inclusief de bijlage en de nota van toelichting.
Een melding ontvangen?
Zo houdt u het duidelijk.
Leg het probleem vast
Vraag om een omschrijving, de locatie, het moment van ontstaan en foto’s. Breng de mogelijke oorzaak en eventuele gevolgschade in kaart.
Controleer de verdeling
Zoek de werkzaamheid op en lees de bijbehorende voorwaarden. Controleer ook eerdere meldingen, de huurovereenkomst en afspraken over door de huurder aangebrachte voorzieningen.
Bevestig de afspraken
Leg vast wie het herstel regelt, binnen welke termijn en wie de kosten draagt. Betrek bij twijfel uw beheerder of een deskundige voordat u kosten doorbelast.
Praktische antwoorden
over onderhoud.
Van een reparatiemelding tot de kostenverdeling: dit zijn vragen die u als eigenaar kunt tegenkomen.
01Wie betaalt het kleine onderhoud aan een huurwoning?
Dagelijks en klein onderhoud is in beginsel voor de huurder. Groot onderhoud en herstel van gebreken zijn in beginsel voor de verhuurder. Kijk per werkzaamheid naar de voorwaarden en de oorzaak.
02Wie is verantwoordelijk voor een lekkende kraan?
Ontkalken en eenvoudig vervangen van een kraanleertje horen doorgaans bij de huurder, onder de voorwaarden uit het besluit. Grote reparaties of vervanging door slijtage zijn in beginsel voor de verhuurder.
03Wie verzorgt het onderhoud aan de cv-installatie?
Eenvoudig bijvullen en ontluchten horen onder voorwaarden bij de huurder. Specialistische controle, reparatie en vervanging zijn in beginsel voor de verhuurder.
04Welke informatie is nodig bij een reparatiemelding?
Vermeld het adres, wat er mis is, waar het probleem zit en wanneer het is ontstaan. Voeg duidelijke foto’s toe en geef aan of er gevolgschade is.
05Kan ik als eigenaar direct een reparateur inschakelen?
Stem vooraf af wie opdracht geeft en wie de kosten draagt. Leg de afspraken vast en neem bij twijfel contact op met uw beheerder.
06Bij wie kan ik terecht als de kostenverdeling onduidelijk is?
Neem contact op met Van der Horst via 0345-65 21 13. Houd de melding, foto’s en huurovereenkomst bij de hand om de situatie te bespreken.